1. 양도가액과 취득가액의 적용

  1) 원칙 : 실지거래가액 적용

    - 양도가액 또는 취득가액은 양도 또는 취득 당시의 실제로 거래한 가액으로 한다.

  2) 토지ㆍ​건물을 일괄 양도 시 구분계산

    (1) 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우 이를 각각 구분하여 계산한다.

    (2) 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 기준시가 등을 고려하여 안분계산한다.

  3) 예외 : 추계조사 결정ㆍ​경정

    (1) 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서

      → 장부나 그 밖의 증빙서류에 의하여 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우

      ① 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는기준시가 등에 의하여 결정 또는 경정할 수 있다.

  4) 양도차익의 산정방법

    - 양도차익을 계산할 때

    (1) 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고

    (2) 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

2. 양도차익의 계산

  1) 실지거래가액에 의한 양도차익의 계산

    → 양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비(실지취득가액 + 자본적 지출 + 양도비용)

    (1) 양도가액

      ① 양도 당시의 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액에 따른다.

      ② 특수관계 있는 자와의 거래에서 시가에 미달하게 양도한 것으로 인정되는 경우 시가에 의하여 계산한다.

    (2) 필요경비 - 실지취득가액

       - 취득에 든 실지거래가액이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

      ① 다음에 해당하는 가액을 취득원가로 한다.

        다만 현재가치할인차금와 부가가치세를 포함하되, 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.

        ㉠ 매입가액에 취득세ㆍ​등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

        ㉡ 자기가 행한 제조ㆍ​생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ​노무비ㆍ​운임ㆍ​하역비ㆍ​보험료ㆍ​수수료ㆍ​공과금(취득세와 등록면허세 포함)ㆍ​설치비 기타 부대비용의 합계

      ② 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여는 직접 소요된 소송비용ㆍ​화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

      ③ 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정한 경우 이자상당액은 취득원가에 포함한다.

      ④ 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제외한 금액으로 한다.

    (3) 필요경비 - 자본적 지출액

      - 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증명서류를 수취ㆍ​보관한 경우

      - 증명서류는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증으로 한다.

      ① 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비

      ② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ​화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외

      ③ 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ​화해비용 등의 금액으로 그 지출한 연도의 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외

      ④ 양도자산의 용도변경ㆍ​개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

      ⑤ 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금

      ⑥ 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금

      ⑦ 기타 기획재정부령이 정하는 다음에 해당하는 비용

       ㉠ 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

       ㉡ 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애물철거비용

       ㉢ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우 그 시설비

       ㉣ 도로를 신설하여 국가, 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

       ㉤ 사방사업에 소요된 비용

       ㉥ 토지이용이 편의를 위하여 지출한 묘지이장비용

    (4) 필요경비 - 양도직접비용

      ① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 비용

        → 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용 , 인지대 및 소개비 등

      ② 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손

  2) 실지거래가액의 특례

    (1) 예정 또는 확정신고를 하지 않은 경우

      - 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

    (2) 상속 및 증여재산의 경우

      - 상속개시일 또는 증여일 현재 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

    (3) 배우자 증여재산 이월과세의 경우

      - 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지 등을 양도하는 경우 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시의 가액으로 한다. 이 경우 증여받은 자산에 대한 증여세는 필요경비에 산입한다.

  3) 추계결정에 의한 양도차익의 계산

    (1) 추계결정ㆍ​경정사유

      ① 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ​매매계약서ㆍ​영수증 기타 증빙서류가 없거나 미비된 경우

      ② 증빙서류의 내용이 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

    (2) 추계결정ㆍ​경정가액 적용순서

      ① 전후 각 3개월 이내 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

      ② 전후 각 3개월 이내 신빙성이 있은 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액

      ③ 양도당시 실지거래액, 매매사례가액, 감정가액을 이용하여 환산한 취득가액

    (3) 필요경비 개산공제액

      - 추계결정가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 다음과 같이 계산한 필요경비개산공제액으로 한다.

      ① 토지ㆍ​건물 : 취득 당시 기준시가 × (3/100) 단, 미등기 (3/1,000)

      ② 지상권ㆍ​전세권ㆍ​등기된 임차권 : 취득 당시 기준시가 × (7/100) 단, 미등기 (1/100)

      ③ 기타자산 및 주식 등 : 취득당시 기준시가 × (1/100)

    (4) 환산가액 적용시 필요경비의 특례

      - 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 다음 ①의 금액이 다음 ②의 금액보다 적은 경우 ②의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

      ① 환산가액과 필요경비개산공제금액의 합계액

      ② 실제 발생한 자본적 지출액과 양도비용의 합계액

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