1. 부동산 수요와 수요량

  1) 수요 : 소비자들이 어떤 재화나 서비스에 대하여 구매력을 갖추고 일정기간 동안 구매하고자 하는 욕구

    (1) 일정한 기간 동안을 의미하는 유량 개념이다.

    (2) 구매의사와 구매력을 갖춘 유효수요를 의미한다.

    (3) 구입하고자 양을 의미하는 사전적 개념이다.

  2) 수요량 : 특정 가격수준에서 구매하고자 의도하는 최대의 양

  3) 수요가격 : 구입하기 위하여 지불하고자 하는 최대 가격

  ★ 유량과 저량

    1) 유량(flow) : 일정 기간을 명시해야 측정할 수 있는 변수

      예) 임료, 지대, 월급여, 순영업소득, 신규주택 공급량, 주택거래량 등

    2) 저량(stock) : 일정 시점에서 측정할 수 있는 변수

      예) 가격, 지가, 자산의 가치, 부채, 인구수, 주택재고량, 통화량 등

    3) 주택저량과 주택유량

      (1) 현재 우리나라에 900만채의 주택이 존재하고 있다. 이 중 50만 채는 공가이다.

       - 주택저량의 공급량 : 900만 채 , 주택저량의 수요량 : 850만 채

      (2) 1년 동안 10만 채의 주택이 신규로 건설되었다. 이 중 1만 채가 미분양되었다.

        - 주택유량의 공급량 : 10만 채 , 주택유량의 수요량 : 9만 채​

2. 수요곡선

  1) 수요함수

    - 어떤 재화에 대한 수요량과 그 재화의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계

  2) 수요법칙

    - 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에, 재화의 가격과 수요량은 반비례한다.

    - 즉 가격이 하락하면 수요량은 증가하고, 가격이 상승하면 수요량은 감소한다.

  3) 수요곡선 : 재화의 가격과 수요량과의 관계를 나타낸 곡선

    - 수요곡선은 우하향한다.

  4) 개별수요곡선과 시장수요곡선

    (1) 개별수요곡선 : 개별수요자들이 각각의 가격에서 구매하고자 의도한 수량을 나타내는 곡선

    (2) 시장수요곡선

       ① 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한 곡선

       ②​ 시장수요곡선은 개별수요곡선보다 기울기가 더 완만하며 더 탄력적이다.

★ 수요법칙의 성립이유(대체효과와 소득효과)

1) 대체효과란 실질소득의 변화가 없는 상태에서 대체관계에 있는 두 상품 사이의 상대적인 가격이 변함으로써 발생하는 효과

  (1) 어떤 재화의 가격이 상승하면 그 재화의 소비는 감소하고, 대체관계에 있는 재화의 수요는 증가

  (2) 어떤 재화의 가격이 하락하면 그 재화의 소비는 증가하고, 대체관계에 있는 재화의 수요는 감소

2) 소득효과란 상대적인 가격의 변화가 없는 상태에서 실질소득이 변함으로서 발생하는 효과

  (1) 어떤 재화의 가격이 상승하면 소비자의 실질소득이 감소하여 그 재화의 소비가 감소

  (2) 어떤 재화의 가격이 하락하면 소비자의 실질소득이 증가하여 그 재화의 수요가 증가

3) 대체효과와 소득효과를 합하여 가격효과 또는 합성효과라고 하며 이러한 대체효과와 소득효과를 통하여 수요곡선이 우하향하는 모습을 설명할 수 있다.

3. 수요량의 변화와 수요의 변화

  1) 수요량의 변화 

    - 재화의 가격이 변하면 수요량이 변하여 수요곡선 내에서 점의 이동을 초래한다.

  2) 수요의 변화

    - 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격수준에서 수요량이 변하여 수요곡선 자체의 이동을 초래한다.

4. 수요의 변화요인 : 가격 이외의 변화 요인

  1) 수요곡선의 이동

    (1) 수요의 변화요인이 변하여 수요가 증가하면 수요곡선 자체가 우측으로 이동하며,

    (2) 수요의 변화요인이 변화여 수요가 감소하면 수요곡선 자체가 좌측으로 이동한다.

  2) 수요의 증가와 감소 요인

    (1)​수요의 증가

        ① 인구의 증가

        ② 소득수준의 향상 (정상재인 경우)

        ③ 대체재의 가격 상승, 보완재의 가격하락

        ④ 금리의 인하, 조세의 인하

        ⑤ 가격 상승에 대한 기대감의 고조

        ⑥ 대부비율의 상승, 총부채상환비율의 상승 등

     (2)수요의 감소

        ① 인구의 감소

        ② 소득수준의 감소, 열등재인 경우 소득수준의 향상

        ③ 대체재의 가격 하락, 보완재의 가격 상승

        ④ 금리의 인상, 조세의 인상

        ⑤ 대체투자 대상의 호황, 주가 상승

        ⑥ 대부비율의 하락, 총부채상환비율의 하락 등 

  3) 정상재와 열등재

    (1) 정상재 : 소득이 증가함에 따라 수요가 증가하고, 소득이 감소하면 수요가 감소하는 재화

    (2) 열등재 : 소득이 증가함에 따라 수요가 감소하고, 소득이 감소하면 수요가 증가하는 재화

  4) 대체재와 보완재

    (1) 대체재 : 가격 또는 효용이 비슷하여 대체가 가능한 재화

       ① 예를 들어 빌라의 가격이 상승하여 아파트의 수요가 증가하였다면, 빌라와 아파트는 대체재이다.

    (2) 보완재 : 어느 한 재화를 소비했을 때 두 재화를 같이 소비하면 더 큰 만족을 주는 재화

       ① A 재화의 가격이 상승(하락)함에 따라서 B 재화의 수요가 감소(증가)하였다면 두 재화는 보완재이다.

       ② 예를 들어 커피의 가격이 상승하여 설탕의 수요가 감소하였다면 커피와 설탕은 보완재이다.

5. 부동산 수요의 유형 및 특징

  1) 부동산 수요의 유형

    (1) 실질적 수요와 잠재적 수요

       ① 실질적 수요 : 구매욕구에 구매력이 뒷받침 된 수요로 유효수요를 말한다. 

       ② 잠재적 수요 : 구매욕구는 있지만 구매력이 없는 수요로, 구매력만 갖추면 유효수요가 될 수 있다.

    (2) 본원적 수요(직접수요)와 파생적 수요(간접수요)

       ① 본원적 수요 : 최종소비재나 최종상품에 대한 수요

       ② 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요로 생산요소에 대한 수요

       ③ 주택에 대한 수요는 본원적 수요이며, 주거지로서 택지(토지)에 대한 수요는 파생적 수요이다.

  2) 부동산 수요의 특징

    (1) 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구되고, 금융제도가 영향을 미친다.

    (2) 수요의 요인은 수요자와 부동산의 종류에 따라 차이가 있다.

    (3) 구매결정과정이 일반재화에 비해 전문적이고 복잡하다.

    (4) 구매절차에 있어서 일반 재화와 다른 방법(등기)이 쓰인다.

    (5) 담보 및 임대능력이 있어 하방경직성의 특징이 있다.

    (6) 개별성으로 인해 차별화된 수요의 유형이 나타난다​