1. 토지정책의 의의

  1) 토지정책의 목표

    - 토지문제를 해결하고자 하는 공적인 노력. 토지이용의 효율성과 토지소유의 형평성 등을 추구

  2) 토지정책의 내용

    (1) 토지이용규제제도

      - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 근거로 국토의 이용질서를 확립하고 토지의 효율적 이용을 도모

      - 어울리지 않는 토지이용으로 인해 발생하는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킨다.

    (2) 토지거래규제제도

      - 토지의 소유나 거래를 규제하는 제도

      - 토지거래허가제도, 부동산거래신고제도, 농지취득자격증명제도, 계약서검인제도 등

    (3) 개발이익환수제도

      - 정상지가 상승분을 초과하는 개발이익을 국가가 환수하는 제도

    (4) 토지개발제도

      - 택지개발촉진법 등을 근거로 하여 택지나 공장용지 등의 개발을 도모하는 제도

    (5) 기타 제도

      - 부동산 가격공시제도, 국ㆍ공유지관리제도, 토지수용제도 등

  3) 토지시장의 개입방법

    (1) 토지이용규제

      ① 토지이용을 바람직한 방향으로 유도하기 위하여 토지이용행위를 제한하는 법률적ㆍ행정적 규제수단

      ② 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시키고, 토지이용의 효율성을 제고시키는데 목적이 있다.

      ③ 용도지역ㆍ지구제도, 건축규제제도, 각종 인ㆍ허가제도 등이 해당된다.

    (2) 직접적 개입방법

      ① 공적주체가 토지시장에 개입하여 수요자 또는 공급자의 역할을 직접 수행하는 것

      ② 공영개발사업, 토지수용제도, 초과매수제도, 토지은행제도, 토지구획정리사업, 공공임대보유제도 등

    (3) 간접적 개입방법

      ① 조세나 금융 등을 통한 경제적 동기를 조성하는 방법으로 시장의 기능을 보조하는 것

      ② 취득세, 종합부동산세 등 토지 관련 조세, 각종 금융지원, 보조금 지급이나 부담금 부과 등

      ③ 토지거래에 필요한 자료 및 정보체계 구축, 토지정보의 창출 및 제공 등도 간접적 개입방법

2. 토지정책의 수단

  1) 용도지역ㆍ지구제도

    - 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위해 마련한 법적ㆍ행정적 장치

    (1) 용도지역ㆍ지구제도의 목적

      ① 부(-)의 외부효과를 제거ㆍ감소하고 토지이용의 효율성을 증대시키기 위함이다.

      ② 어울리지 않는 토지이용을 규제함으로서 사회의 자원배분을 보다 효율적으로 하기 위함이다.

      ③ 토지이용에 있어서 사회적 후생손실을 완화하기 위함이다.

      ④ 토지자원을 보다 효율적이고 합리적으로 이용하기 위함이다.

      ⑤ 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 이루기 위함이다.

      ⑥ 토지자원의 활용측면에서 세대 간의 형평성을 유지하기 위함이다.

    (2) 단기적 측면의 효과

      ① 부정적 외부효과의 제거 또는 감소, 위험성의 감소 등으로 인하여 부동산의 수요가 증가한다.

      ② 초과수요현상이 발생하여 부동산의 가격은 상승하고 거래량도 증가한다.

      ③ 기존의 공급자는 초과이윤을 획득하게 된다.

    (3) 장기적 측면의 효과

      ① 신규 공급업자의 시장진입을 유도하여 초과이윤이 소멸될 때까지 신규공급은 증가한다.

      ② 비용일정산업의 경우 부동산 가격은 원래수준으로 복귀하나 공급량은 증가한다.

      ③ 비용증가산업의 경우 부동산 가격은 원래수준보다 다소 높게 형성되나 공급량은 증가한다.

    (4) 용도지역ㆍ지구제도와 독점의 문제

      ① 부동산에 있어서 문제가 되는 것은 사전적 독점이지 사후적 독점은 아니다.

      ② 특정 지역만 용도를 지정하거나 변경하는 것은 사전적 독점에 해당된다.

      ③ 사후적 독점은 특정 위치의 독점으로 인한 초과이윤의 문제가 발생하지 않는다.

  2) 공영개발사업 : 주로 대규모 개발사업에 이용

    (1) 시장기능에 맡길 경우 추진되기 어려운 도시ㆍ군계획사업 등에 자주 이용된다.

    (2) 수용방식의 문제점으로 토지매입과 보상과정에서 발생하는 갈등을 들 수 있다.

    (3) 수용방식은 초기에 막대한 토지 구입비용이 들기 때문에 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.

  3) 개발이익환수제도

    (1) 법률에 의해 근거하여 시행되고 있는 부동산 정책수단이다.

    (2) 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하기 위함이다.

    (3) 투기를 방지하고 지가안정에 기여하며, 효율성 및 소유의 형평성을 제고시키는 데 목적이 있다.

  4) 토지은행제도

    (1) 토지은행제도의 의의

      ① 공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도이다.

      ② 토지수요가 증가하면 비축된 토지를 수요자에게 매각하거나 대여하는 제도를 말한다.

      ③ 지가의 안정, 공공시설용지의 확보 및 적시공급, 질서 있는 토지개발의 선도 등을 목적으로 한다.

    (2) 토지은행제도의 장ㆍ단점

      ① 토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.

      ② 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시ㆍ군계획 목표의 달성에 기여.

      ③ 토지수용제도보다 토지 소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 적다.

      ④ 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.

      ⑤ 초기에 토지매입 비용이 소요되며, 비축하는 기간 동안 정부가 관리를하여야 한다.

  5) 토지공개념 제도

    (1) 토지공개념 제도의 의의

      ① 토지자원을 이용함에 있어서 공공복리를 우선시킴으로써 토지자원을 보다 효율적으로 이용하고 형평성을 달성하기 위한 정책 수단

      ② 토지의 부증성과 토지는 사회성과 공공성이 강한 재화라는 점에서 비롯되었다.

    (2) 토지공개념 제도의 내용

      ① 토지이용에 있어서 공공복리를 우선하도록 한다.

      ② 토지가 합리적으로 이용되고 개발되도록 한다.

      ③ 토지의 거래는 적정면적과 적당한 가격으로 이루어지도록 유도한다.

      ④ 토지의 이용이 자연환경의 보존에 유루가 없도록 한다.

      ⑤ 자연환경을 훼손하지 않는 토지이용이 되어야 한다.

      ⑥ 양호한 생활환경의 확보와 국토의 균형 있는 발전에 기여하도록 한다.