1. 토지의 특성

  - 자연물인 토지가 일반재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질

  1) 자연적 특성 : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성​

  2) 인문적 특성 : 용도의 다양성, 합병ㆍ분할의 가능성, 위치의 가변성, 지역성​

2. 토지의 자연적 특성

 1) 부동성(不動性, 비이동성, 지리적 위치의 고정성)

    (1) 부동산과 동산을 구별 짓는 하나의 근거가 되며, 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.

    (2) 부동산 활동 및 부동산 현상을 지역화 또는 국지화 시킨다.

    (3) 부동산 시장을 지역적 또는 국지적 시장으로 만든다.

    (4) 부동산 시장은 지역적 시장이 되므로 중앙정부나 지역자치단체의 상이한 규제를 받는다.

    (5) 부동산 활동을 임장활동, 정보활동으로 만든다.

    (6) 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 추상적 시장이면서 구체적 시장이라는 양면성을 갖게 한다.

    (7) 토지의 이용방식이나 입지선정에 많은 영향을 미친다.

    (8) 외부효과를 발생시키는 원인이 되며, 제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.

    (9) 지역분석의 근거가 되며, 부동산 가격의 원칙 중 적합의 원칙, 외부성의 원칙의 근거가 된다.

    ★ 추상적 시장과 구체적 시장 - 부동성이라는 특성에 기인하는 양면성

    - 부동산 시장이 추상적 시장이라는 것은 특정한 장소를 통하지 않고도 거래가 이루어지기 때문이며, 

    - 부동산 시장이 구체적이라는 것은 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문이다.

 2) 부증성(不增性, 비생산성, 비증가성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)

    (1) 토지의 물리적 공급은 불가능하며, 물리적 공급곡선은 수직선의 형태, 가격에 대하여 완전비탄력적이다.

    (2) 균형가격이 형성되지 않아 감정평가의 필요성이 요구된다.

    (3) 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원가법을 통한 평가가 불가능하다.

    (4) 토지부족에 따른 문제, 지가상승에 따른 문제 등 토지문제의 가장 큰 원인이 된다.

    (5) 토지이용의 집약화로 도심 건물이 고층화ㆍ입체화되는 원인이 된다.

    (6) 공급능력의 한계로 수요자 경쟁의 원인, 입지 경쟁의 원인이 된다.

    (7) 토지이용의 사회성ㆍ공공성이 요청되며, 토지공개념의 근거가 된다.

    ★ 토지의 물리적 공급과 용도적(경제적) 공급

    - 토지의 절대량을 증가시키는 물리적 공급은 부증성으로 인하여 불가능하다.

    - 용도의 전환이나 이행을 통한 토지의 경제적 이용도를 향상시키는, 즉 용도적 관점에서의 공급은 가능하다.

 3) 영속성(永續性, 비소모성, 불변성, 내구성)

    (1) 물리적 감가상각의 논리가 적용되지 않는다.

    (2) 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

    (3) 가치보존력이 우수하며, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

    (4) 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여, 임대차 시장의 발달 근거가 된다.

    (5) 부동산 활동의 장기적 배려 및 부동산 관리의 중요성을 크게 한다.

    (6) 가격하락에 따른 공급의 감소가 탄력적이지 못하다.

 4) 개별성(個別城, 비대체성, 비동질성)

    (1) 개개 부동산의 가격이나 수익 등을 개별화ㆍ구체화하여 부동산 현상을 개별화 시킨다.

    (2) 부동산학의 이론이나 원리의 도출을 어렵게 한다.

    (3) 부동산간의 비교를 어렵게 하며, 표준지 선정에도 어려움이 따른다.

    (4) 일물일가의 법칙 적용을 배제시킨다.

    (5) 감정평가의 필요성이 요구되며, 감정평가에 있어 개별분석의 근거가 된다.

    (6) 상품의 비표준화, 시장기구의 비조직성, 거래의 비공개성 등 부동산 시장의 특성을 야기시킨다.

    (7) 특정부동산에 대한 정보수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

 5) 인접성(隣接性, 연결성, 연속성)

    (1) 외부효과와 관련이 있어 개발이익의 환수나 개발손실의 보상의 논리적 근거가 된다.

    (2) 가격형성에 있어 지역분석의 근거가 된다.

    (3) 소유와 관련한 경계문제를 야기시킨다.

    (4) 용도에 있어서 인접지 간 대체가능성을 존재케 한다.

    (5) 토지의 협동적 이용을 필연화 시킨다.

3. 토지의 인문적 특성

 1) 용도의 다양성(다용도성, 용도전환의 가변성)

    (1) 최유효이용의 성립근거가 된다.

    (2) 용도의 전환이나 이행ㆍ병존을 가능하게 한다.

    (3) 용도의 전환 또는 이행을 통한 토지의 경제적(용도적) 공급을 가능하게 한다.

    (4) 최적의 용도를 결정하는 적지론의 근거를 제공한다.

    (5) 가격다원설의 논리적 근거를 제공한다.

 2) 분할ㆍ합병의 가능성(분합성)

    (1) 토지의 효과적인 분할ㆍ합병과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.

    (2) 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖는다.

    (3) 분할 증가 및 감가, 합병 증가 및 감가를 발생하게 한다.

    (4) 규모의 경제가 일어나게 하며 플로테이지(plottage) 현상을 발생하게 한다.

    ★ 플로테이지(plottage) 현상

     - 토지 이용에 있어 획지를 개별적으로 이용하는 것보다 전체를 이용함으로써 토지의 효용이 증가한다.

 3) 위치의 가변성

   - 토지의 물리적(절대적) 위치는 불변이지만, 토지의 인문적(상대적) 위치는 환경의 변화에 따라 가변적이므로 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적으로 움직일 수 있다.

    (1) 사회적 위치의 변화 : 인구 및 가구 수의 변화, 공원이나 학교의 이전, 주거환경의 개선 및 악화 등

    (2) 경제적 위치의 변화 : 경제성장, 경기변동, 물가, 기술혁신, 교통체계의 변화 등

    (3) 행정적 위치의 변화 : 토지이용계획이나 도시ㆍ군계획의 변화, 부동산세제의 변화, 주택정책의 변화 등

 4) 상품의 고가성

   - 부동산은 일반재화에 비해 단위도 크고 가격도 고가라는 특성

    (1) 장기간에 걸친 구매자금의 축적이 필요하다.

    (2) 자금의 유용성과 밀접한 관련을 갖게 된다.

    (3) 부동산 시장에의 진출입을 어렵게 하여, 부동산 시장의 참여자를 소수로 한정되게 한다.

    (4) 구매 의사결정 시 고려할 사항을 많게 한다.