1. 비할인현금수지분석법

  1) 의의

    - 화폐의 시간가치를 고려하지 못한다는 단점이 있으며, 단순회수기간법, 회계적이익률법 등이 해당된다.

  2) 단순회수기간법

    - 회수기간을 기업에서 정한 목표 회수기간과 비교하여 투자 의사결정을 하는 방법

    (1) 회수기간

      ① 회수기간은 연단위로 나타내며, 투자 시 사용된 전체비용을 회수하는 데 소요되는 기간을 의미한다.

      ② 화폐의 시간가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는 데 걸리는 시간을 분석한다.

      ③ 회수기간이 짧을수록 안전하다고 판단하기 때문에 회수기간은 짧을수록 유리하다.

    (2) 의사결정

      ① 회수기간 ≤ 목표 회수기간 ⇒ 투자 채택, 회수기간 > 목표 회수기간 ⇒ 투자 기각

      ② 상호배타적인 복수의 투자안이 있을 때 회수기간이 가장 짧은 투자안에 우선 순위를 부여한다.

    (3) 장ㆍ단점

      ① 계산이 간편하고, 이해하기가 쉽다.

      ② 화폐의 시간가치를 고려하지 못한다.

      ③ 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 못한다.

  3) 회계적 이익률법(ARR법)

    - 회계적 이익률을 기업에서 정한 목표이익률과 비교하여 투자 의사결정을 하는 방법

    (1) 회계적 이익률

      ① 연평균 투자액에 대한 연평균 순이익의 비율로 연평균 순이익을 연평균 투자액으로 나눈 비율

      ② 회계적 이익률 = 연평균순이익 / 연평균투자액

    (2) 의사결정

      ① 회계적 이익률 ≥ 목표이익률 ⇒ 투자 채택, 회계적 이익률 < 목표이익률 ⇒ 투자 기각

      ② 상호 배타적인 복수의 투자안이 있을 때 회계적 이익률이 가장 큰 투자안에 우선 순위를 부여한다.

    (3) 장ㆍ단점

      ① 계산이 간편하고 이해하기가 쉽다.

      ② 연평균 순이익은 회계장부상의 자료를 통하여 쉽게 취득하여 사용할 수 있다.

      ③ 화폐의 시간가치를 고려하지 못한다.

      ④ 회계적 이익률은 부동산의 현금흐름을 반영하지 못한다.

2. 어림셈법

  1) 의의

    (1) 투자 첫해에 발생한 여러 종류의 현금수지를 승수(승수법) 또는 수익률(수익률법)로 표시

    (2) 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.

    (3) 승수는 작을수록 유리하며, 수익률은 클수록 유리하다.

  2) 승수법 : 현금수지를 승수의 형태로 표시

    (1) 조소득승수 : 조소득에 대한 총투자액의 배수

        - 조소득승수 = 총투자액 / 조소득

    (2) 순소득승수 : 순영업소득에 대한 총투자액의 배수(자본회수기간)

        - 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

    (3) 세전현금수지승수 : 세전현금수지에 대한 지분투자액의 배수

        - 세전현금수지승수 = 지분투자액 / 세전현금수지(순영업소득-부채서비스액)

    (4) 세후현금수지승수 : 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수

        - 세후현금수지승수 = 지분투자액 / 세후현금수지

  3) 수익률법

    (1) 종합자본환원률 : 순소득승수의 역수

        - 종합자본환원룔 = 순영업소득 / 총투자액

    (2) 지분배당률(세전수익률) : 세전현금수지승수의 역수

        - 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액

    (3) 세후수익률 : 세후현금수지승수의 역수

        - 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액

3. 비율분석법

  1) 대부비율(LTV) : 부동산의 가치에 대한 융자금액의 비율

     - 대부비율 = 융자금액 / 부동산의 가치

     - LTV(Loan to Value : 대부비율 or 주택담보대출비율 or 담보인정비율)​

    (1) 대부비율이 높을수록 부동산의 수요는 증가한다.

    (2) 대부비율이 높을수록 지렛대 효과는 커지지만, 채무불이행 위험도 커진다.

    (3) 대부비율이 높을수록 부채비율은 급격히 증가한다.

    (4) 부동산 가치가 하락하면 100%를 초과할 수도 있다.

  2) 부채비율 : 자기자본에 대한 타인자본의 비율

     - 부채비율 = 타인자본 / 자기자본

  3) 부채감당률 : 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배인가를 나타내는 비율

     - 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액

    (1) 채무자의 채무상환능력을 측정할 수 있다.

    (2) 부채감당률 > 1 : 순영업소득으로 채무의 원리금을 모두 상환하고 잔여액이 남는다는 것을 의미한다.

    (3) 부채감당률 < 1 : 순영업소득이 매 기간의 원리금 상환액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다.

    (4) 부채감당률이 클수록 채무불이행의 가능성은 작아지므로 부채의 안전도를 분석할 수 있다.

  4) 채무불이행률 : 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정하는 지표

     - 채무불이행률 = 영업경비 +부채서비스액 / 유효조소득

  5) 총자산회전율 : 투자된 총자산에 대한 조소득의 비율로 조소득승수의 역수이다.

     - 총자산회전율 = 조소득 / 총자산

  6) 영업경비비율 : 조소득에 대한 영업경비의 비율로 투자부동산의 효율적인 관리나 재무상태를 파악하는 지표

     - 영업경비비율 = 영업경비 / 조소득