1. 부동산의 가치와 가격

  1) 부동산의 가치

    (1) 장래 기대되는 유ㆍ​무형의 이익을 현재 가치로 환원한 값을 의미하므로 가치는 미래에 대한 현재의 값이다.

    (2) 평가목적에 따라 보험가치, 과세가치, 담보가치, 장부가치 등 여러 가지가 존재한다.

  2) 부동산의 가격

    (1) 매수자와 매도자 간의 교환의 대가로서 실제로 지불된 금액

    (2) 가격은 과거의 값이며, 일정시점에서는 단 하나만 존재한다.

  3) 가치와 가격과의 관계

    (1) 가치와 가격 사이에는 오차가 존재한다.

    (2) 가치가 상승하면 가격도 상승하고 가치가 하락하면 가격도 하락하는 비례관계에 있다.

    (3) 가치는 주관적ㆍ​추상적인 개념이고, 가격은 객관적ㆍ​구체적인 개념이다.

    (4) 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정된 값이다.

    (5) 가격은 단기적으로 가치와 괴리될 수 있으나 장기적으로는 가치에 회귀한다.

2. 부동산 가치의 종류

  1) 투자가치와 시장가치

    (1) 투자가치란 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치를 말한다.

    (2) 시장가치란 대상부동산이 시장에서 형성되는 객관적인 현재가치를 말한다.

    (3) 감정평가에서는 시장가치를 구하고자 한다.

  2) 사용가치와 교환가치

    (1) 사용가치란 대상부동산이 특정한 용도로 사용되었을 때 가질 수 있는 가치를 말한다.

    (2) 교환가치란 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 가치를 말한다.

  3) 기타

    (1) 보험가치 : 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치

    (2) 과세가치 : 소득세나 재산세 등을 부과하는 데 기준으로 사용되는 가치

    (3) 보상가치 : 공익사업에 제공되는 부동산의 경우 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치

    (4) 담보가치(저당가치) : 부동산을 담보로 자금을 조달할 경우에 기준으로 사용되는 가치

    (5) 장부가치 : 대상부동산의 당초의 취득가격에서 감가상각분을 제외한 장부상의 잔존가치

    (6) 공공가치 : 부동산이 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치

3. 부동산 가치의 발생요인

  1) 효용(유용성) : 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력

    (1) 부동산을 사용하고 수익함으로써 얻는 효용에는

      ① 주거용 부동산의 경우 쾌적성과 생활의 편리성,

      ② 상업용 부동산의 경우 수익성,

      ③ 공업용 부동산의 경우 생산성 등을 들 수 있다.

    (2) 대상부동산의 물리적 특성 뿐만 아니라 공법상의 제한 및 소유권의 법적특성도 효용에 영향을 미친다.

  2) 유효수요

   - 특정재화를 구매하고자 하는 욕망과 구매력이 겸비된 것으로 실질적 수요, 실질적 구매력이라고도 한다.

  3) 상대적 희소성

   - 수요에 비해 공급이 부족하다는 것으로, 토지의 경우 부증성으로 인하여 물리적 공급은 한정된다.

4. 부동산 가치의 형성요인

  1) 일반적 요인

   - 부동산의 용도나 지역에 관계없이 전 국토공간을 대상으로 부동산의 가치형성에 영향을 미치는 요인

    (1) 사회적 요인

      ① 부동산의 거래 및 사용수익의 관행

      ② 교육 및 사회복지 수준의 상태

      ③ 도시형성 및 공공시설의 정비 상태

      ④ 정보화 진전의 상태

      ⑤ 인구의 연령별 구조, 가족구성 및 가구분리의 상태 등

    (2) 경제적 요인

      ① 저축ㆍ​소비ㆍ​투자 등의 수준 및 국제수지의 상태

      ② 재정 및 금융 등의 상태, 물가ㆍ​임금 및 고용 등의 상태

      ③ 기술혁신 및 산업구조의 상태

      ④ 교통체계, 조세부담, 국제화의 상태 등

    (3) 행정적 요인

      ① 토지이용에 관한 계획 및 규제 상태

      ② 토지 및 건축물의 구조나 방화 등에 관한 규제의 상태

      ③ 부동산에 관한 세제의 상태

      ④ 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태 등

  2) 지역요인

   - 대상지역의 부동산 가치형성에 영향을 미치는 요인. 지역분석을 필요로 한다.

    (1) 주거지역의 지역요인

      ① 지역의 기상상태

      ② 사회적 환경의 양부(주거자의 직업, 계층 등)

      ③ 도심과의 접근성(거리) 및 교통수단

      ④ 상점가ㆍ​학교ㆍ​병원ㆍ​공원 등 공공시설, 공익시설, 편익시설 등의 배치상태

      ⑤ 상하수도ㆍ​가스ㆍ​전기 등의 공급 및 처리시설의 상태 등

    (2) 상업지역의 지역요인

      ① 배후지(상권)및 고객의 양과 질, 인구의 사회적 지위

      ② 고객이 이용하는 교통수단의 상태

      ③ 구매력을 가진 인구와 면적, 소득수준과 매물습관, 고객의 교육수준과 질

      ④ 영업의 종류ㆍ​경쟁상태, 번영ㆍ​성쇠의 정도, 경영자의 창의와 노력

      ⑤ 토지이용에 관한 공법상의 규제정도

    (3) 공업지역의 지역요인

      ① 제품의 판매시장과 원재료 구입시장과의 위치ㆍ​거리관계

      ② 연관 산업의 위치관계

      ③ 간선도로, 항만, 철도 등 사회간접시설의 확충상태

      ④ 동력자원 및 용ㆍ​배수에 관한 비용

      ⑤ 노동력 확보의 난이성 여부

      ⑥ 수질오염이나 대기오염 등 공해발생의 위험성 등

  3) 개별요인

   - 대상부동산 자체적으로 가치형성에 영향을 미치는 요인. 개별분석을 필요로 한다.

    (1) 토지의 개별요인

      ① 위치ㆍ​지적ㆍ​지세ㆍ​지질ㆍ​지반 등

      ② 접면(접도)너비ㆍ​깊이ㆍ​형상 등

      ③ 일조ㆍ​통풍ㆍ​건습 등

      ④ 고저ㆍ​각지ㆍ​접면가로와의 관계 등

      ⑤ 접면가로의 계통ㆍ​구조 등

      ⑥ 공공시설ㆍ​상업시설에의 접근 정도

      ⑦ 공ㆍ​사법상의 규제 및 제약 등

    (2) 건물의 개별요인

      ① 면적ㆍ​높이ㆍ​구조ㆍ​재질 등

      ② 설계ㆍ​설비 등의 양부

      ③ 시공의 양과 질

      ④ 건물과 그 환경과의 적합 상태

      ⑤ 공ㆍ​사법상의 규제 및 제약 등