1. 중개대상물의 의의

  1) 법정 중개대상물은 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자는 중개업을 할 수 없는 물건을 말한다.

  2) 중개대상물을 대상으로 중개행위를 한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명, 확인ㆍ설명서 및 거래계약서 작성ㆍ교부ㆍ보존의무를 진다.

  3) 중개대상물을 대상으로 중개행위를 한 경우 법령에 정해진 한도를 초과하여 중개수수료를 받을 수 없다.

  4) 법정 중개대상물

    (1) 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권(입목, 공장재단, 광업재단)

2. 법령에 정해진 중개대상물의 종류

  1) 토지

    (1) 사적 소유가 되는 토지는 모두 중개대상물이 된다.

    (2) 미채굴 광물 및 무주(無主)의 토지는 국가소유이므로 중개대상물이 될 수 없다.

    (3) 1필지 토지의 일부는 매매 및 저당권 설정을 목적으로 한 중개대상물이 될 수 없다.

  2) 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물

    (1) 건축물

       ① 건축물은 토지와 별개의 독립된 부동산이다.

       ② 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추었다면 건축중인 건물이라도 독립된 부동산이다.

       ③ 미등기 건물 또는 무허가 건물도 중개대상물이 된다.

       ④ 분양권 등

         ㉠ 특정 동ㆍ호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 경우 중개대상물이 된다.

         ㉡ 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는데 불과한 입주권은 중개대상물에 속하지 않는다.

         ㉢ 이주자택지를 공급받을 지위에 불과한 대토권은 중개대상물에 속하지 않는다.

    (2) 그 밖의 토지의 정착물

       ① 명인방법을 갖춘 수목의 집단 - 중개대상물이 되지만 등기된 것이 아니므로 저당권의 목적이 될 수 없다.

       ② 명인방법을 갖춘 미분리의 과실 - 중개대상물로 인정되지 않는다.

       ③ 농장물 - 토지와 독립된 부동산으로 인정되지만, 중개대상물로 인정되지는 않는다.

3. 대통령령이 정하는 재산권 및 물건

  1) 입목에 관한 법률에 따른 입목

    (1) 입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권 보존의 등기를 받은 것

    (2) 입목의 독립성

       ① 입목은 부동산으로 본다.

       ② 토지와 분리하여 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다.

       ③ 토지소유권 또는 지상권의 처분의 효력은 입목에 미치지 않는다.​ 

  2) 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단

4. 중개대상물의 여부

  1) 법정 중개대상물 여부

    (1) 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단, 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물에 해당한다.

    (2) 어업재단, 항만운송사업재단, 자동차, 항공기, 선박, 건설기계, 동산, 권리금은 중개대상물이 아니다.

※ 핵심판례 - 권리금 

영업용 건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니다. 따라서 권리금을 수수하도록 알선한 것은 공인중개사법 상 '중개'에 해당하지 않는다. 따라서 법령상 중개보수의 한도액이 이 행위에 적용되지 않는다. 따라서 개업공인중개사가 상가 임대차를 중개하고 권리금수수에 대한 보수를 받은 것이 중개보수 한도를 초과하여 받은 경우라도 공인중개사법 위반으로 처벌되지 않는다.

  2) 국유 또는 공유재산

    (1) 국유재산 : 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분

       ① 용도가 폐기되지 않은 행정재산은 처분하지 못하므로 중개대상물이 될 수 없다.

       ② 일반재산은 일반경쟁(공매)에 부쳐야 하므로 중개대상물이 될 수 없다.

    (2) 공유재산 : 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분

       ① 용도가 폐기되지 않은 행정재산은 처분하지 못하므로 중개대상물이 될 수 없다.

       ② 일반재산은 일반경쟁(공매)에 부쳐야 하므로 중개대상물이 될 수 없다. 다만, 재공고 입찰에 붙였으나 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우 개업공인중개사에게 공인중개사법에 따른 중개보수를 지급하여 처분할 수 있도록 하고 있으므로, 이 경우 중개대상물이 될 수 있다.