1. 해제의 의의

  1) 유효하게 성립한 계약을 당사자의 일방적 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸시키는 것

  2) 일방적 의사표시에 의하여 계약을 소멸시키므로 형성권이고, 단독행위이다.

  3) 당사자간의 약정 또는 법률의 규정에 의해 발생한다.

2. 해제권의 발생

  1) 약정해제권

    (1) 의의 : 당사자의 계약에 의해 발생하는 해제권. 계약당사자가 합의로 미리 해제사유를 정해둔 경우 그 약정사유가 발생하여 성립하는 해제권

    (2) 일방적 의사표시로 하며, 최고는 요하지 않는다.

    (3) 약정해제권 행사의 효과

      ① 계약은 소급적으로 실효된다.

      ② 이행되지 않은 채무는 이행할 필요가 없고, 이미 이행된 것에 대해서는 원상회복의무가 생긴다.

      ③ 채무불이행을 이유로 해제한 것이 아니기 때문에 손해배상청구는 할 수 없다.

  2) 법정해제권

    (1) 이행지체로 인한 해제권의 발생

      ① 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 지체될 것.

      ② 채권자가 상당한 기한을 정하여 이행을 최고하여야 한다.

      ③ 상대방이 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우 최고 없이 해제할 수 있다.

      ④ 채무자가 상당한 기간 내에도 이행이나 이행제공을 하지 않을 것

    (2) 이행불능으로 인한 해제권의 발생

      ① 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 되었을 것

      ② 일부불능의 경우 나머지 부분만으로도 계약의 목적이 달성될 수 있을 때에는 불능부분에 대해서만 계약을 해제할 수 있다.

      ③ 이행지체와 달리 최고 없이 해제가 가능하다.

      ④ 해제권의 발생시기는 이행불능이 발생한 때이다.

    (3) 불완전이행으로 인한 해제권의 발생

      ① 추완(완전한 이행)이 가능한 경우 이행을 최고 후 해제할 수 있다.

      ② 추완(완전한 이행)이 불가능한 경우 최고 없이 해제할 수 있다.

    (4) 부수적 채무의 불이행을 이유로는 해제권이 생기지 않는다.

    (5) 채권자의 수령지체를 이유로 채무자는 계약을 해제할 수 있다.

    (6) 계약체결의 기초가 되었던 사정이 변경된 경우 계약을 해제할 수 있다.

    (7) 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 담보책임을 물어 계약을 해제할 수 있다.

3. 해제권의 행사

  1) 해제권은 형성권이므로 일방적 의사표시로 한다.

  2) 단독행위이므로 조건을 붙일 수 없다. 그러나 상대방을 불리하게 하지 않는다면 조건을 붙일 수 있다.

  3) 해제의 의사표시가 상대방에게 도달하여 효력이 발생한 후에는 철회하지 못한다.

4. 계약해제의 효과

  1) 계약의 소급적 실효

    (1) 계약이 해제되면 계약은 소급하여 그 효력을 잃는다.

    (2) 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 원상태로 복귀한다.

  2) 원상회복의무

    (1) 계약이 해제되면 선의ㆍ악의를 불문하고 양 당사자는 받은 급부의 전부를 반환하여야 한다.

    (2) 채무자의 책임 있는 사유로 멸실ㆍ​훼손되었다면 해제 당시의 가격으로 반환할 수 있다.

    (3) 반환할 금전에는 수령시부터 이자를 붙여야 한다.

  3) 제3자 보호 : 계약해제의 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못한다.

    (1) 제3자의 범위

      ① 계약 해제 전 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자

      ② 제3자는 선의ㆍ​악의를 불문한다.

      ③ 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미한다.

    (2) 제3자에 해당하여 보호 받는 경우

      ① 계약해제 전 을(매수인)로부터 목적물에 대한 소유권이나 저당권을 취득하고 그 등기를 마친 자

      ② 계약해제 전 을(매수인)로부터 건물을 임차하여 대항요건을 구비한 임차인

      ③ 계약해제 전 을(매수인) 명의의 건물을 가압류한 을의 채권자

    (3) 제3자로서 보호받지 못하는 경우

      ① 아파트 분양권을 전매한 후 분양계약이 해제된 경우 분양권의 전득자는 보호받지 못한다.

      ② 매도인이 매수인에게 소유권이전등기를 해주기 전에 매수인의 매도인에 대한 등기청구권을 가압류한 자

      ③ 매도인의 매매대금 수령 이전에 해제조건부로 임대권한을 부여 받은 매수인으로부터 계약해제 전 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 임차인

    (4) 계약해제 후 권리외관 제거 전(말소등기 등이 있기 전)의 제3취득자는 선의에 한하여 보호된다.

  4) 손해배상

    (1) 계약을 해제하여 원상회복을 받은 경우에도 또 다시 손해배상을 청구할 수 있다.

    (2) 손해배상의 청구는 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이다. 

    (3) 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다.

  5) 동시이행 : 원상회복 의무와 손해배상의무는 동시이행관계에 있다.

5. 계약의 해지

  1) 해지의 의의

    (1) 계속적 계약에 있어서 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸시키는 것이다. (예 : 임대차계약의 해지)

    (2) 계약이 해지되면 계약의 효력은 장래를 향하여 소멸하고 당사자 사이에 청산의무가 발생한다.

  2) 해지권의 발생

    - 해제권과 마찬가지로 당사자의 특약이나 법률의 규정에 의해 발생한다.

  3) 해지의 효과

    (1) 계약은 해지되면 장래에 대하여 그 효력을 잃는다. 즉 소급효가 없다.

    (2) 계약이 해지된 경우 장래를 향한 청산의무를 부담할 뿐 원상회복의무는 부담하지 않는다.

    (3) 채물불이행의 경우에는 계약해지와 함께 손해배상도 청구할 수 있다.