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| 중개사법 공인중개사법 - 총칙 - 용어의 정의(중개대상물) | |
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| 문제은행 17-01-17 17:31 | 조회(2,775) |
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1. 중개대상물의 의의
1) 법정 중개대상물은 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자는 중개업을 할 수 없는 물건을 말한다.
2) 중개대상물을 대상으로 중개행위를 한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명, 확인ㆍ설명서 및 거래계약서 작성ㆍ교부ㆍ보존의무를 진다.
3) 중개대상물을 대상으로 중개행위를 한 경우 법령에 정해진 한도를 초과하여 중개수수료를 받을 수 없다.
4) 법정 중개대상물 (1) 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권(입목, 공장재단, 광업재단) 2. 법령에 정해진 중개대상물의 종류
1) 토지 (1) 사적 소유가 되는 토지는 모두 중개대상물이 된다. (2) 미채굴 광물 및 무주(無主)의 토지는 국가소유이므로 중개대상물이 될 수 없다. (3) 1필지 토지의 일부는 매매 및 저당권 설정을 목적으로 한 중개대상물이 될 수 없다.
2) 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물 (1) 건축물 ① 건축물은 토지와 별개의 독립된 부동산이다. ② 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추었다면 건축중인 건물이라도 독립된 부동산이다. ③ 미등기 건물 또는 무허가 건물도 중개대상물이 된다. ④ 분양권 등 ㉠ 특정 동ㆍ호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 경우 중개대상물이 된다. ㉡ 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는데 불과한 입주권은 중개대상물에 속하지 않는다. ㉢ 이주자택지를 공급받을 지위에 불과한 대토권은 중개대상물에 속하지 않는다. (2) 그 밖의 토지의 정착물 ① 명인방법을 갖춘 수목의 집단 - 중개대상물이 되지만 등기된 것이 아니므로 저당권의 목적이 될 수 없다. ② 명인방법을 갖춘 미분리의 과실 - 중개대상물로 인정되지 않는다. ③ 농장물 - 토지와 독립된 부동산으로 인정되지만, 중개대상물로 인정되지는 않는다.
3. 대통령령이 정하는 재산권 및 물건
1) 입목에 관한 법률에 따른 입목 (1) 입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권 보존의 등기를 받은 것 (2) 입목의 독립성 ① 입목은 부동산으로 본다. ② 토지와 분리하여 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다. ③ 토지소유권 또는 지상권의 처분의 효력은 입목에 미치지 않는다.
2) 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단
4. 중개대상물의 여부
1) 법정 중개대상물 여부 (1) 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단, 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물에 해당한다. (2) 어업재단, 항만운송사업재단, 자동차, 항공기, 선박, 건설기계, 동산, 권리금은 중개대상물이 아니다.
2) 국유 또는 공유재산 (1) 국유재산 : 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분 ① 용도가 폐기되지 않은 행정재산은 처분하지 못하므로 중개대상물이 될 수 없다. ② 일반재산은 일반경쟁(공매)에 부쳐야 하므로 중개대상물이 될 수 없다. (2) 공유재산 : 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분 ① 용도가 폐기되지 않은 행정재산은 처분하지 못하므로 중개대상물이 될 수 없다. ② 일반재산은 일반경쟁(공매)에 부쳐야 하므로 중개대상물이 될 수 없다. 다만, 재공고 입찰에 붙였으나 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우 개업공인중개사에게 공인중개사법에 따른 중개보수를 지급하여 처분할 수 있도록 하고 있으므로, 이 경우 중개대상물이 될 수 있다.
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