1. 부동산유동화와 부동산증권화

  1) 부동산유동화

    - 부동산유동화란 부동산의 특성 중 지리적 위치의 고정성, 불가분성을 증권발행을 통해 지분 등으로 나눔으로써 부동산의 유동성을 높이는 제도를 말한다.

  2) 부동산증권화

    - 부동산증권화란 부동산이나 부동산 관련 채권 등을 도관체에 양도하고 도관체가 부동산 등을 담보로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말한다.

2. 부동산유동화 제도

  1) 자산유동화제도

    (1) 의의 

      - 유동성이 낮은 부동산이나 채권, 기타의 재산권 등을 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각하고 자금을 조달하는 기법. 이때 발행되는 유동화증권을 자산담보부증권(ABS) 이라고 한다.

      ① 우리나라 자산유동화제도는 자산유동화에 관한 법률 등에 근거하여 시행되고 있다.

      ② 다양한 부동산 관련 자산을 기초로 한 자산담보부증권(ABS)이 발행되고 있다.

      ③ 부동산 개발 관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해 지고 있다.

    (2) 자산유동화

      ① 유동화전문회사가 유동화자산을 양도받아 유동화증권을 발행하고 원리금 또는 배당금을 지급하는 행위

      ② 신탁업자가 유동화자산을 신탁 받아 유동화증권을 발행하고 수익금을 지급하는 행위

    (3) 유동화전문회사

      ① 유동화전문회사는 유한회사로 한다.

      ② 자산유동화에 관한 법률에 달리 정함이 있는 경우를 제외하고는 상법의 규정을 적용한다.

      ③ 본점 외의 영업소를 설치할 수 없으며, 직원을 고용할 수 없다.

    (4) 유동화자산

      - 자산유동화의 대상이 되는 채권ㆍ부동산 기타의 재산권을 말한다.

    (5) 유동화증권

      - 유동화자산을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행되는 증권 또는 증서를 말한다.

  2) 주택저당채권유동화제도(MBS)

    (1) 유동성이 낮은 주택저당채권을 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각하고 자금을 조달하는 기법

    (2) 이때 발행되는 유동화증권을 저당담보부증권(MBS)이라 한다.

    (3) 부동산에 대한 저당채권을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것은 저당담보부증권(MBS)이다.

    (4) 우리나라 주택저당채권유동화제도는 한국주택금융공사법 등에 근거하여 시행하고 있다.

  3) 부동산 투자회사제도(REIT's)

    (1) 부동산 투자회사란 주식을 발행하여 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 조달하고 전문가가 부동산 투자ㆍ​운용하여 발생하는수익을 투자자들에게 배당하는 상법상 주식회사를 말한다.

    (2) 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것은 부동산 투자회사(REIT's)이다.

    (3) 기업 및 금융기관의 구조조정 촉진, 일반인에게 부동산 간접투자기회 제공, 부동산의 가격안정 등을 목적으로 도입되었다.

    (4) 우리나라 부동산 투자회사제도는 부동산투자회사법에 근거하여 시행되고 있다.

    (5) 자기관리 부동산 투자회사, 위탁관리 부동산 투자회사, 기업구조조정 부동산 투자회사가 있다.