1. 주택담보대출의 상환방식

  1) 원금균등분할상환방식

    (1) 원금상환액 : 대출기간 동안 매기 상환되는 원금이 균등한 방식이다.

    (2) 이자지불액 : 이자는 저당잔액을 기준으로 계산하므로 후기로 갈수록 균등하게 감소한다.

    (3) 저당지불액(원리금지불액) : 원금상환액과 이자지불액을 합한 금액. 후기로 갈수록 균등하게 감소한다.

  2) 원리금균등분할상환방식

    (1) 저당지불액 : 대출기간 동안 매기 상환되는 저당지불액(원리금상환액)이 균등한 방식이다.

      ① 저당지불액(원리금상환액) = 대출금 × 저당상수

      ② 원금균등분할상환방식에 비해 초기에는 저당지불액이 적다

    (2) 원금상환액과 이자지불액

      ① 대출 초기에는 저당지불액(원리금상환액) 중에서 원금상환액이 적고 이자지불액이 많다.

      ② 후기로 갈수록 원금상환액은 증가하고 이자지불액은 감소한다. 

      ③ 원리금균등상환방식과 원금균등상환방식의 1회차 이자지불액은 동일하다.

  3) 체증식(점증식)상환방식

    (1) 저당지불액 : 대출 후 저당지불액(원리금상환액)이 점진적으로 증가하는 방식이다.

      ① 대출 초기에는 차입자의 원리금상환부담이 원금균등분할상환방식 및 원리금균등분할상환방식보다 적다.

      ② 대출자입장에서는 대출금회수가 늦어지고, 차입자의 채무불이행 가능성이 있다.

    (2) 부(-)의 상환

      ① 차입자의 대출 초기 상환부담을 경감시켜주나 대출 초기에 부(-)의 상환이 발생할 수 있다.

      ② 부(-)의 상환이란 초기에 이자가 저당잔액에 포함되므로 저당잔액이 대출원금보다 커지는 경우이다.

    (3) 이용대상

      ① 미래 소득증가가 예상되는 개인이나 매출증가가 예상되는 기업에게 상대적으로 유리하다.

      ② 주택의 보유예정기간이 짧은 사람에게 상대적으로 유리하다.

  4) 원금균등분할상환방식, 원리금균등분할상환방식, 체증식상환방식의 비교

    (1) 저당지불액의 변화

      - 후기로 갈수록 원금균등분할방식은 감소, 원리금균등분할상환방식은 일정. 체증식상환방식은 점차 증가.

    (2) 저당지불액의 크기

      ① 초기에는 원금균등분할상환방식 > 원리금균등분할상환방식 > 체증식상환방식

      ② 후기에는 체증식상환방식 > 원리금균등분할상환방식 > 원금균등분할상환방식

    (3) 원금상환액의 크기

      - 초기에는 원금균등분할상환방식 > 원리금균등분할상환방식 > 체증식상환방식

    (4) 저당잔액의 크기

      ① 1회차 납부 후에는 체증식상환방식 > 원리금균등분할상환방식 > 원금균등분할상환방식

      ② 저당잔액이 많을수록 대출자는 원금회수가 늦어지므로 원금회수위험은 커진다.

      ③ 대출자 측에서 볼때 원리금균등분할상환방식은 체증식상환방식에 비하여 상대적으로 초기에 자금회수가 빠르다.

      ④ 대출자 측에서 볼때 원금균등분할상환방식은 원금회수위험이 원리금균등상환방식보다 상대적으로 적다.

    (5) 대출기간 동안 총지불액의 크기

      - 점증상환방식 > 원리금균등분할상환방식 > 원금균등분할상환방식

    (6) 저당지불액과 저당잔액 비교

      ① 체증식상환방식은 대출기간 동안 매기 상환되는 저당지불액이 후기로 갈수록 점차 증가한다.

      ② 원리금균등분할상환방식은 대출기간 동안 매기 상환되는 저당지불액이 일정하다.

      ③ 원금균등분할상환방식은 대출기간동안 매기 상환되는 저당지불액이 후기로 갈수록 균등하게 감소한다.

      ④ 원리금균등분할상환방식은 대출 만기 시까지 저당지불액이 불균등하게 감소한다.

      ⑤ 원금균등분할상환방시식은 대출 만기 시까지 저당지불액이 균등하게 감소한다.

2. 최대 대출가능금액의 산정(LTV와 DTI 충족)

  ※ 최대한의 담보대출 가능금액의 산정

  1) 대출비율(LTV) 60% , 총부채상환비율(DTI) 40% 두 가지 대출승인기준 모두 충족

  2) 소유 주택 담보평가가격 : 300,000,000원

  3) 연간 소득 : 65,000,000원

  4) 현재 사업자금 대출로 연간 8,000,000원의 이자를 지불하고 있다.

  5) 원리금균등분할상환방식이며, 연 저당상수는 0.15로 가정한다.

    (1) 대출비율(LTV) 기준

       - 대출금 = 대출비율(LTV) 60% × 부동산의 가치 3,000,000,000원 = 180,000,000원

    (2) 총부채상환비율(DTI) 기준

      ① 총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금 상환액 / 연소득 = 40%

      ② 연간 원리금 상환액 = 총부채상환비율 40% × 연소득 65,000,000원 = 26,000,000원

      ③ 해당 주택담보대출 원리금 상환액 = 26,000,000원 - 8,000,000 = 18,000,000원

      ④ 대출금 = 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 ÷ 저당상수

        = 18,000,000원 ÷ 0.15 = 120,000,000원

    (3) 따라서 두 기준을 모두 충족시키는 대출가능금액은 120,000,000 원이다.