1. 집합건물의 구성

  1) 건물

    (1) 전유부분

      - 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 구조상 독립성과 이용상의 독립성을 갖추어야 한다.

    (2) 공용부분

      ① 법정공용부분

        - 구조상 구분소유자의 공용에 제공되는 건물부분을 말한다. 등기하지 않아도 당연히 공용부분으로 된다.

        → 예: 외벽, 지붕, 계단, 수위실, 화장실, 전기배선, 수도탱크 등

      ② 규약상 공용부분

        - 규약에 의해 공용부분으로 정해진 것. 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

        → 예: 관리사무소, 노인정, 집회실, 공동창고, 차고 등

    (3) 전유부분과 공용부분의 구별

      ① 판단기준 : 구분소유자간에 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정되어야 한다.

      ② 판단시기 : 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 이후의 변화는 영향을 미칠 수 없다.

  2) 대지

    (1) 대지의 종류

      ① 법정대지 : 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 1필 또는 수필의 토지를 말한다.

      ② 규약상대지 : 규약이나 공정증서에 의해 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

        예) 도로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지 등

    (2) 대지에 관한 특칙

      ① 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

      ② 대지 위에 집합건물이 있을 때에는 대지의 공유자는 건물사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

2. 구분소유권의 성립

  1) 구분소유권의 성립요건

    (1) 객관적 요건 : 그 목적이 된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다.

    (2) 주관적 요건 : 그 건물부분을 구분소유권의 객체로 하려는 소유자의 의사표시, 즉 구분행위가 있어야 한다.

  2) 상가건물의 구분소유

   - 1동의 건물이 다음의 방식으로 이용상 구분된 경우 각각 구분소유권의 목적이 될 수 있다.

    (1) 용도 : 구분점포의 용도가 건축법의 판매시설 및 운수시설일 것

    (2) 면적 : 구분점포를 포함하여 판매시설 및 운수시설의 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 이상일 것

    (3) 경계표지 : 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것

    (4) 건물번호표지 : 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

3. 공용부분에 대한 권리ㆍ의무

  1) 공용부분의 지분

    (1) 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다.

    (2) 전유부분과의 일체성

      ① 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따른다.

      ② 공유자는 공용부분에 대한 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.

      ③ 공용부분에 대한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.

  2) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.(지분의 비율로 사용ㆍ​수익하는 것이 아니다)

  3) 공용부분의 변경

    (1) 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 결의로 결정

    (2) 단, 개량을 위한 것으로 과다한 비용이 드는 것이 아닐 경우와 휴양 콘도미니엄의 공용부분의 변경에 관한 사항은 통상의 결의로써 결정한다.

  4) 공용부분의 관리ㆍ​보존

    (1) 관리

      ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정한다.

      ② 전세권자나 임차인은 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다.

    (2) 보존 : 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

  5) 공용부분은 지분의 비율에 따라 의무를 부담하고 이익을 취득한다.

  6) 집합건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

4. 구분소유자의 의무

  1) 일반적 의무

    (1) 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 안 된다.

    (2) 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ​개축하는 행위를 하여서는 안 된다.

  2) 의무위반자에 대한 조치 : 관리인 또는 관리단집회에서 지정된 구분소유자가 청구한다.

    (1) 공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구

      - 재판 외 또는 재판상으로 할 수 있다. 단, 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다.

    (2) 전유부분의 사용금지청구

      - 소로써 청구한다. 관리단집회의 4분의 3 이상의 특별결의가 있어야 한다.

    (3) 전유부분 및 대지사용권의 경매청구

      - 법원에 청구한다. 관리단집회의 4분의 3 이상의 특별결의가 있어야 한다.

    (4) 전유부분 점유자에 대한 계약해제 및 인도청구

      - 관리단집회의 4분의 3 이상의 특별결의가 있어야 한다.