1. 사업시행방식의 요건

  1) 수용 또는 사용방식

    - 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우

  2) 환지방식

    - 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높거나, 공공시설의 정비를 위하여 필요한 경우

  3) 혼용방식

    - 수용 또는 사용 방식과 환지방식의 혼용

2. 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행

  1) 토지등의 수용 또는 사용

    (1) 수용권자

       - 조합을 제외한 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용할 수 있다.

    (2) 민간지정시행자의 수용요건

      ① 토지면적의 3분의 2 이상, 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.

      ② 토지 소유자의 동의 요건 산정기준일은 도시개발구역 지정 고시일을 기준으로 한다.

      ③ 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 토지 소유자 총수에 포함하고 동의한 자의 수로 산정한다.

    (3) 공익사업법의 특례

      ① 토지등의 수용 또는 사용에 관하여는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.

      ② 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.

      ③ 재결신청은 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행 기간 종료일까지 하여야 한다.

  2) 토지상환채권

    (1) 의의

      ① 시행자는 토지 소유자가 원하면 토지등의 매수 대금의 일부를 지급하기 위하여 사업 시행으로조성된 토지ㆍ건축물로 토지상환채권을 발행할 수 있다.

      ② 토지상환채권의 발행규모는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 아니하도록 한다.

    (2) 민간지정시행자의 지급보증

      - 민간지정시행자는 은행등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.

    (3) 발행계획의 승인

      - 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 토지상환채권을 발행하려면 지정권자의 승인을 받아야 한다.

    (4) 발행조건 등

      ① 토지상환채권은 기명식 증권으로 발행한다. 그럼에도 불구하고 타인에게 이전이나 양도가 가능하다.

      ② 토지상환채권의 이율은 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정한다.

  3) 선수금

    (1) 시행자는 미리 지정권자의 승인을 받아 원형지의 대금 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.

    (2) 시행자는 다음의 구분에 따른 요건을 갖추어 지정권자의 승인을 받아야 한다.

      ① 공공사업시행자(공동출자법인 포함)

        ㉠ 개발계획을 수립ㆍ고시 후 토지면적의100분의 10 이상의 토지에 대한 소유권(사용동의)을 확보할 것

        ㉡ 다만, 실시계획인가를 받기 전인 경우에는 기반시설 투자계획이 구체화된 경우로 한정한다.

      ② 민간지정시행자(부동산투자회사ㆍ공동출자법인 제외)

        ㉠ 공급하려는 토지에 대한 소유권을 확보하고 해당 토지에 설정된 저당권을 말소하였을 것

        ㉡ 공급하려는 토지에 대한 도시개발사업의 공사 진척률이 100분의 10 이상일 것

        ㉢ 공급계약의 불이행시 선수금의 환불을 담보하기 위한 보증서 등을 지정권자에게 제출할 것

  4) 조성토지 등의 공급

    (1) 공급 계획의 작성ㆍ제출

      ① 시행자는 공급계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다.

      ② 행정청이 아닌 시행자는 시장ㆍ군수 또는구청장을 거쳐 제출하여야 한다.

    (2) 공급조건

      - 시행자는 조성토지 등을 실시계획(지구단위계획 포함)에 따라 공급하여야 한다.

    (3) 토지의 공급방법

      ① 원칙 : 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따른다.

      ② 추첨방식에 의한 공급

       ㉠ 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지

       ㉡ 주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택건설용지(임대주택건설용지 포함)

       ㉢ 주택법에 따른 공공택지

      ③ 수의계약에 따른 공급

       ㉠ 학교용지ㆍ공공청사 용지 등 공공용지

       ㉡ 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급하는 경우

       ㉢ 대토 또는 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우

       ㉣ 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우

       ㉤ 대행개발사업자가 개발을 대행하는 토지를 해당 대행개발사업자에게 공급하는 경우 등

  5) 원형지의 공급과 개발

    (1) 미리 지정권자의 승인을 받아 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다.

    (2) 전체 토지면적의 3분의 1 이내로 한정한다.

    (3) 원형지의 공급대상

      ① 국가 또는 지방자치단체

      ② 공공기관ㆍ지방공사

      ③ 실시한 공모에서 선정된 자

      ④ 학교나 공장의 부지로 사용하는 자

    (4) 원형지개발자 선정방법 및 원형지 공급가격

      ① 원형지개발자의 선정은 수의계약의 방법으로 한다. 단, 학교 또는 공장부지 → 경쟁입찰의 방식

      ② 원형지 공급가격은 감정가격에 기반시설 등의 공사비를 더한 금액을 기준으로 협의하여 결정한다.

    (5) 실시계획의 반영 : 원형지개발자로부터 세부계획을 제출받아 실시계획에 반영하여야 한다.

    (6) 조건부 승인 : 지정권자는 이행조건을 붙일 수 있다.

    (7) 원형지 개발자는 10년의 범위에서 원형지를 매각할 수 없다.

  6) 조성토지 등의 가격평가

    (1) 원칙 : 조성토지 등의 가격평가는 감정가격으로 한다.

    (2) 예외

       - 학교용지, 폐기물처리시설 등의 토지는 감정평가한 가격 이하로 공급할 수 있다.

3. 순환개발방식의 개발사업

  1) 순환용주택의 입주자격

    - 시행자는 도시개발구역의 내외로 새로 건설하는 주택 또는 이미 건설된 주택에 그 도시개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자 또는 소유자를 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 도시개발구역을 순차적으로 개발할 수 있다.

  2) 주택법에 대한 특례

    - 시행자는 순환개발방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 주택법상 주택의 공급규정에도 불구하고 임시로 거주하는 순환용주택을 임시거주시설로 사용하거나 임대할 수 있다.

  3) 순환용주택의 분양 또는 임대

    - 순환용주택에 거주하는 자가 도시개발사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있다.

4. 사업시행방식의 변경

  - 지정권자는 도시개발구역 지정 이후 지가상승 등 지역개발 여건의 변화로 도시개발사업 시행방식 지정 당시의 요건을 충족하지 못하나 다른 사업시행방식의 요건을 충족하는 경우에는 다음에 따라 해당 요건을 충족하는 도시개발사업의 시행방식으로 변경할 수 있다.

  1) 공공시행자가 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용방식에서 전부 환지방식으로 변경하는 경우

  2) 공공시행자가 도시개발사업의 시행방식을 혼용방식에서 전부 환지방식으로 변경하는 경우

  3) 조합을 제외한 시행자가 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용 방식에서 혼용방식으로 변경하는 경우