1. 양도소득금액의 계산

  - 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

  - 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

  1) 장기보유특별공제

    (1) 3년 이상 보유하고 양도하는 토지와 건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득하는 것은 제외)에 적용

    (2) 장기보유특별공제 보유기간의 계산

      ① 보유기간은 해당자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

      ② 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 5년 이내 양도한 경우

        → 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당자산을 취득한 날로부터 기산한다.

      ③ 조합원입주권의 경우에는 종전토지, 건물의 취득일로부터 관리처분계획인가일까지로 한다.

      ④ 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

      ⑤ 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 비사업용 토지인 경우 2016년 1월 1일부터 기산한다.

    (3) 미등기 양도자산(법령이 정하는 경우는 제외)의 경우에는 공제를 적용하지 아니한다.

    (4) 장기보유특별공제액 계산

      ① 3년 이상 ~ 4년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 10%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 24%

      ② 4년 이상 ~ 5년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 12%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 32%

      ③ 5년 이상 ~ 6년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 15%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 40%

      ④ 6년 이상 ~ 7년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 18%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 48%

      ⑤ 7년 이상 ~ 8년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 21%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 56%

      ⑥ 8년 이상 ~ 9년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 24%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 64%

      ⑦ 9년 이상 ~ 10년 미만 : 일반자산의 경우 - 양도차익의 27%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 72%

      ⑧ 10년 이상 ~ : 일반자산의 경우 - 양도차익의 30%, 1세대 1주택 특례 - 양도차익의 80%

2. 과세표준의 계산

  - 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

  1) 양도소득 기본공제 의의

    - 보유기간의 장단 여부에 관계없이 양도소득이 있는 자에 대하여 일정액을 공제하는 인적공제 제도

  2) 미등기자산의 양도소득금액에 대하여는 양도소득 기본공제를 적용하지 않는다.

  3) 양도소득 기본공제액

    - 다음의 소득별로 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

    (1) 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산 : 연 250만원 한도, 국내ㆍ국외 각각

    (2) 주식 및 출자지분 : 연 250만원 한도, 국내ㆍ국외 각각

    (3) 파생상품 : 연 250만원 한도, 국내ㆍ국외 각각

3. 양도소득금액 계산의 특례

  1) 배우자 또는 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세

    (1) 적용대상자산

      - 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권을 양도하는 경우

    (2) 양도차익의 계산

      ① 양도가액에서 공제할 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시의 가액으로 한다.

      ② 거주자가 증여받은 자산에 대한 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.

    (3) 보유기간의 특례

      - 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

    (4) 납세의무자

      - 양도소득세의 납세의무는 증여받은 배우자 또는 직계존비속에게 있다.

  2) 양도소득세의 부당행위계산

    (1) 특수관계인과 증여를 통한 우회양도의 경우

      ① 적용대상 

        - 특수관계인(배우자 및 직계존비속의 증여자산 이월과세규정을 적용하는 경우 제외)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우 다음 ㉠에 따른 세액이 ㉡에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 본다.

        ㉠ 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 금액

        ㉡ 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세

      ② 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 경우에는 증여자를 기준으로 양도소득세를 계산한다.

      ③ 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 경우 납세의무자는 증여자에게 있다. 

    (2) 특수관계인과의 저가양도

      ① 특수관계인과의 거래로 인하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

       ※ 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액인 경우

        ㉠ 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 매입하거나 낮은 가격으로 양도한 때

        ㉡ 그 밖에 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

      ② 시가라 함은 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

       ※ 시가라 함은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내 이루어진 다음의 가격을 말한다.

        ㉠ 당해 자산의 매매가격

        ㉡ 당해 자산의 감정평가가액의 평균액

        ㉢ 공매사실이 있는 경우 그 공매가격

        ㉣ 수용사실이 잇는 경우 그 보상가액

        ㉤ 위의 가격이 2 이상의 경우에는 양도일 또는 취득일기준으로 가장 가까운 날의 가격