1. 중개계약의 의의

  - 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하고 개업공인중개사가 승낙하여 체결되는 위임과 유사한 계약

  - 중개계약은 중개의뢰인의 선택에 따라 일반중개계약과 전속중개계약으로 구분된다.

  - 중개계약은 사법계약이면서, 낙성계약, 불요식 계약이다.

  - 다만, 전속중개계약을 체결한 경우에는 전속중개계약서를 사용하여 작성할 의무가 있다.

2. 일반중개계약

  1) 작성요청 및 기재요청사항

    (1) 중개의뢰인은 다음의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

      ① 중개대상물의 위치 및 규모

      ② 거래예정가격

      ③ 거래예정가격에 대하여 정한 중개보수

      ④ 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

    (2) 일반중개계약서의 작성 요청이 있는 경우에도 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성하여 교부할 의무는 없다.

  2) 일반중개계약서의 표준서식

    (1) 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

    (2) 표준서식은 권장서식에 불과하므로 이를 사용할 의무는 없다.

    (3) 개업공인중개사가 일반중개계약서를 작성한 경우라도 이를 보존할 의무도 없다.

3. 전속중개계약

  1) 전속중개계약의 체결

    (1) 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.

    (2) 전속중개계약의 체결은 임의계약이며 강제성은 없다.

  2) 유효기간

    - 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다. 다만 당사자 간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따른다.

  3) 개업공인중개사의 의무

    (1) 전속중개계약서 사용 및 보존의무

      ① 전속중개계약은 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하여야 한다.

      ② 개업공인중개사는 작성한 전속중개계약서를 3년 동안 보존하여야 한다.

    (2) 정보공개의무 등

      ① 개업공인중개사는 전속중개계약체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 당해 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 공개하여서는 아니 된다.

      ② 개업공인중개사가 중개대상물을 공개한 때에는 지체없이 중개의뢰인에게 그 내용을 문서로 통지하여야 한다.

      ③ 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 업무처리상황을 문서로써 통지하여야 한다.

    (3) 공개할 정보의 내용

      ① 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도 등 중개대상물을 특정하기 위해 필요한 사항

      ② 소유권ㆍ전세권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항. 단 주소ㆍ성명 등 인적사항은 공개 불가

      ③ 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

      ④ 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 설비ㆍ오수ㆍ폐수ㆍ쓰레기 처리시설 등의 상태

      ⑤ 벽면 및 도배의 상태

      ⑥ 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성 등 입지조건

      ⑦ 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 다만, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 않을 수 있다.

    (4) 중개의뢰인의 권리 및 의무

      ① 위약금 지불

        ㉠ 중개의뢰인이 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우에는 중개의뢰인은 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 개업공인중개사에 위약금으로 지불하여야 한다.

        ㉡ 중개의뢰인이 유효기간 내에 전속개업공인중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 개업공인중개사를 배제하고 거래당사자가 간에 직접 거래한 경우에는 중개의뢰인은 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 개업공인중개사에게 위약금으로 지불하여야 한다.

      ② 소요비용 지불

       - 중개의뢰인이 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우에는 중개의뢰인은 중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위에서 개업공인중개사가 중개행위에 소요한 비용을 지불하여야 한다.

    (5) 위반 시 제재

      ① 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 않거나 비공개요청이 있음에도 불구하고 정보를 공개한 경우 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다. (임의적 등록취소 사유)

      ② 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 전속중개계약서를 3년간 보존하지 아니한 경우 등록관청은 6월의 범위 내에서 업무를 정지할 수 있다.