※ 보증금의 회수(우선변제권), 소액보증금(최우선변제금)은 주택 경매 시 주장

1. 보증금의 회수(우선변제권)

   1) 요건 : 대항력 + 확정일자 → 익일 0시 기준(배당 시 순위)

   2) 임대계약서 원본에 동, 호수, 명칭이 누락되어도 관계 없다.

   3) 경매개시결정등기 이후의 확정일자도 유효하다.

   4) 배당종기일까지 배당신청하여야 한다.

   5) 배당금 수령 시 집을 비운 사실을 증명하는 서류(명도확인서)를 첨부하여야 한다.

   6) 경매신청권은 인정되지 않는다. (보증금반환청구소송 확정 후 경매 신청 가능)

   7) 반대의무제공(명도)을 경매집행개시의 요건으로 하지 않는다.

2. 소액보증금(최우선변제)

   1) 주택의 경락대금에서 순위와 관계 없이 최우선적으로 배당

   2) 요건

      (1) 경매신청등기 전까지는 대항력(인도+전입신고)을 갖추어야 한다.

      (2) 확정일자는 관계 없다.

   3) 보증금의 범위

      (1) 서울 : 보증금 9,500만원 이하 → 3,200만원

      (2) 과밀억제권 : 보증금 8,000만원 이하 → 2,700만원

      (3) 광역시 : 보증금 6,000만원 이하 → 2,000만원

      (4) 기타 : 보증금 4,500만원 이하 → 1,500만원

   4) 배당종기일까지 배당신청 하여야 한다.

   5) 최우선변제금 수령 시 집을 비운 사실을 증명하는 서류(명도확인서)를 첨부하여야 한다.

   6) 총경락대금의 2분의 1로 제한 한다.

   7) 주택은 보증금에 월세를 합산하지 않는다.

   8) 최우선변제권 주장 예외

      (1) 임차명령(임차권등기) 등기난 주택 → 압류된 주택으로 취급

      (2) 저당권이 있는 나대지에 주택이 신축된 경우 → 토지의 경락대금에서는 주장할 수 없다.

3. 임차등기명령제도

   1) 주택소재 관할법원에 신청하여야 한다.

   2) 배당신청을 하지 않아도 된다.

   3) 임차보증금 반환과 임차명령등기 말소 서류의 교부는 동시이행관계가 아니다.