1. 중개보수 청구권의 발생 : 유효한 중개계약의 체결에 의해 발생

1. 개업공인중개사는 중개계약의 목적인 중개완성에 대하여 보수를 지급받을 수 있다. 개업공인중개사는 중개계약이 성립하고 중개행위가 완성되면 비록 수수료에 관한 약정을 하지 않았어도 당연히 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있다.(대판 94다36643)

2. 중개보수청구권은 중개계약체결 시 발생하므로 중개완성 전에도 양도가 가능하고 압류, 전부명령의 대상이 될 수 있다.(대판 462다63)

2. 중개보수 청구권의 행사

   1) 중개대상 부동산의 거래계약이 체결되지 않는 한 중개보수를 청구할 수 없다.

   2) 중개행위와 거래계약의 체결 사이에는 상당한 인과관계가 있어야 한다.

   3) 중개계약기간 이내에 중개완성이 되어야 한다.

3. 중개보수 청구권의 소멸

   1) 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효 또는 취소, 해제된 경우

   2) 거래당사자 간의 사정에 의한 경우에는 중개보수청구권에 영향이 없다.

4. 중개보수의 범위 : 시ㆍ도의 조례로 정한다. (암기X, 표 주어짐)

5. 중개보수 계산방법

   1) 산출한 금액과 한도액을 비교하여

      (1) 산출액  〉 한도액 → 한도액을 기준

      (2) 산출액 ＝ 한도액 → 산출액을 기준

      (3) 산출액  〈 한도액 → 산출액을 기준 으로 하여 쌍방으로부터 각각 받게 된다.

   2) 계약에 따른 기준금액

      (1) 매매의 경우 : 매매가

      (2) 교환계약의 경우 : 거래금액이 큰 중개대상물의 가액 (보층금 합산X)

      (3) 전세의 경우 : 전세금

      (4) 임대차(주택, 상가)

         ① 월세가 없는 경우 : 보증금

         ② 보증금 외에 월세가 있는 경우 : 보증금 + (월차임 × 100)

         ③ ②의 합산 금액이 5,000만원 미만인 경우 : 보증금 + (월차임 × 70)

      (5) 권리금은 수수료 계산에 포함되지 아니한다.

      (6) 분양권 : 기납입금과 프리미엄을 합산한 금액

      (7) 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액

      (8) 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우 주택에 대한 중개보수 규정을 적용하고 2분1 미만인 경우 주택 외 중개보수 규정 적용

6. 중개보수의 지급시기 : 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금지급이 완료된 날