제24회 기출문제 부동산학개론 39번 1번 2번 3번 4번 5번 6번 7번 8번 9번 10번 11번 12번 13번 14번 15번 16번 17번 18번 19번 20번 21번 22번 23번 24번 25번 26번 27번 28번 29번 30번 31번 32번 33번 34번 35번 36번 37번 38번 39번 40번 38번 | 39번 | 40번

번호

구분

내용

1

정답

② 375,000,000원

2

해설

1) 수익환원법에 의한 수익가액=순영업소득 / 환원이율

2) 순영업소득 = 3,800만원(유효총소득) - 800만원(영업경비) = 3,000만원

3) 환원이율 = [5%(토지환원이율)×0.4%(토지구성비)] + [10%(건물환원이율)×0.6%(건물구성비)] = 8%

4) 수익가액 = 3,000만원 / 0.08 = 3억7천5백만원

3

기타

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.  <개정 2014. 1. 2., 2016. 8. 31.>

10. "수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

□감정평가 실무기준

[시행 2018. 1. 11.] [국토교통부고시 제2018-36호, 2018. 1. 11., 일부개정]

국토교통부(부동산평가과), 044-201-3429

3.4 수익방식의 주요 감정평가방법

3.4.1 수익환원법

3.4.1.1 정의

① 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

② 수익가액이란 수익환원법에 따라 산정된 가액을 말한다.

3.4.1.2 환원방법

① 직접환원법은 단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

② 할인현금흐름분석법은 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익(이하 “현금흐름”이라 한다)과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

③ 수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다. 다만, 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.

3.4.1.3 순수익 등의 산정

① 순수익이란 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

② 제1항의 유효총수익은 다음 각 호의 사항을 합산한 가능총수익에 공실손실상당액 및 대손충당금을 공제하여 산정한다.

1. 보증금(전세금) 운용수익

2. 연간 임대료

3. 연간 관리비 수입

4. 주차수입, 광고수입, 그 밖에 대상물건의 운용에 따른 주된 수입

③ 제1항의 운영경비는 다음 각 호의 사항을 더하여 산정한다.

1. 용역인건비·직영인건비

2. 수도광열비

3. 수선유지비

4. 세금·공과금

5. 보험료

6. 대체충당금

7. 광고선전비 등 그 밖의 경비

④ 할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.

3.4.1.4 환원율과 할인율의 산정

① 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장추출법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.

② 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.

③ 복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·소비자물가상승률 등을 고려하여 결정한다.