제25회 기출문제 민법 30번 | 31번 | 32번
본문
31. 2014. 1. 甲은 선순위 권리자가 없는 乙의 X상가건물을 보증금 1억원, 월차임 40만원에 임차하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
③ 甲이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 甲의 건물명도의무이행은 집행개시의 요건이다.
번호 | 구분 | 내용 |
1 | 사례 만들기 | ‘갑’-X 상가 임차인 2014.1.월경. 대항요건+확정일자 갖춤 보증금 1억원/월차임 40만원 사업자등록신청 당시 선순위 권리자 없음 을-X 상가 임대인 임대기간 만료 ‘갑’이 ‘을’에게 보증금 내 달라고 함 ‘을’이 돈이 없으니 새로운 세입자 들어오면 그때 나가라고 함 ‘갑’이 ‘을’을 상대도 보증금반환청구소송제기 승소 판결문을 집행권원으로 하여 X 상가 경매신청 경매신청 담당자 건물주인에게 인도는 하였는지 물어 봄 왜 그러시냐고 묻자 집행개시요건이 건물을 주인에게 인도하여야 하기 때문이라고 함 ‘을’이 저는 상가건물임대차보호법상 임차인데요! 라고 말하자 담당공무원이 아차!!! |
2 | 근거조문/이론 | (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)제1항·제3항 및 (경매와 매도인의 담보책임)을 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 (동시이행의 항변권)을 준용한다. (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」(집행개시의 요건)에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② (대항력 등)제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 민사집행법 (집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. ②다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. |
3 | 요건 | |
4 | 핵심단어 이해 | |
5 | 문장 만들기 | |
6 | 판례 | |
7 | 함정 | |
8 | 출제자 의도 | |
9 | 틀리는 이유 | |
10 | 솔루션 | 「민사집행법」(집행개시의 요건)에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. |
③ 확정판결에 기초한 집행개시의 요건으로 반대의무의 이행과 동시에 집행하는 것이 원칙이나 주택임대차에서 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 경매를 신청하는 경우 먼저 주택을 인도하면 임차인의 우선변제권을 잃게 되는 문제점이 발생한다. 따라서 주택 임차인은 주택의 인도 없이도 경매를 신청할 수 있으므로 甲의 건물명도의무이행은 집행개시의 요건이 아니다.