제35회 기출문제 부동산학개론 22번 | 23번 | 24번

본문

23. 다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함)

23. 다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 7,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원 ○ 기타소득: 100만원 ○ 부채서비스액: 1,500만원 ○ 영업소득세: 500만원 ○ 수선유지비: 200만원 ○ 용역비: 100만원 ○ 재산세: 100만원 ○ 직원인건비: 200만원
①	ㄱ: 9.0, ㄴ: 8.0
②	ㄱ: 9.0, ㄴ: 9.0
③	ㄱ: 9.0, ㄴ: 10.0
④	ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0
⑤	ㄱ: 10.0, ㄴ: 9.0

번호	구분	내용
1	정답	④ ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0
2	해설	부동산 투자 수익성 지표를 계산해보겠습니다. 1) 순영업소득(NOI) 계산: 유효총소득(EGI) = 가능총소득 - 공실손실 + 기타소득 = 7,000 - 500 + 100 = 6,600만원 영업경비(OPEX): 수선유지비: 200만원 용역비: 100만원 재산세: 100만원 직원인건비: 200만원 영업경비 합계: 600만원 순영업소득(NOI) = EGI - OPEX = 6,600 - 600 = 6,000만원 2) 세전현금흐름(BTCF) 계산: 세전현금흐름 = NOI - 부채서비스액 = 6,000 - 1,500 = 4,500만원 3) 승수 계산: (ㄱ) 순소득승수 = 총투자액 / NOI = 60,000 / 6,000 = 10.0 (ㄴ) 세전현금흐름승수 = 자기자본 / BTCF 자기자본 = 총투자액 × 60% = 60,000 × 0.6 = 36,000만원 세전현금흐름승수 = 36,000 / 4,500 = 8.0 정답: ④ (ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0) 주의: 영업소득세는 NOI 계산에 포함되지 않습니다. NOI는 부채서비스와 소득세 차감 전의 순영업소득입니다.
3	기타